上海有些项目开发被紧急叫停了

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊

我们确实有一些一手消息

但是不能说消息本身

所以只能用一些合适的观点用合理的方式表达出来

现在的上海楼市，看上去挺热闹的

土地市场持续有成交，几乎所有的房企也达成了共识上海是目前战略投资必须要占领的城市

一手房市场也是如此，点状项目都在持续说着售罄和月光的故事

是的

对于上海楼市在数字上来看确实如此

本地土著伴随着核心区域的供应量增多爆发出强大的购买力

全国的塔尖需求也在此时集中围观上海豪宅

这些都是真实的

正是因为这些都是真实的，这个城市的趋势发展才值得细看

而关于趋势本身，从来不显现在那些顺风顺水的宏大数据，更多在一些转变中，反而能一窥一二

因为我下沉的更多，所以试着和大家聊一些细枝末节

01、有些上海待开发的项目被叫停了名义上来说是区域内要控制整体的开发量

但是一块地的开发被叫停，隔壁地块又在加快推动开发，这很明显就不是为了整体控量

那，本质上是为什么

就是对于当下开发的产品形态还不够满意

觉得做的不好，或者期待可以更好

又或者说，应该可以更好

我已经不止在一个项目上得到一个信号，来自上层的反馈

希望这个项目可以成为浦西的汤臣一品

这个类比还挺直接的

关于所谓的汤臣一品的类比，当然不是说要卖这么贵的价格

全上海还没有一个项目的定价可以够到汤臣一品

这种表述更加倾向于一个表达：希望能够像汤臣一品一样，这么多年过去了始终都是区域地标

而有些项目被叫停，本质上就是这样的潜台词：这个项目做的还不够长期主义

过于短视确实是很多开发商的通病

因为开发周期较快，住宅也以销售为主要闭环，最后为区域贡献了一栋住宅，但是始终好像没办法成为区域里的地标

我们试着想下

如果谈论住宅地标，不住这里的普通人张口都知道的，不论你做什么在哪里住都知道的项目，在上海能有几个

好像开口一个汤臣一品一个翠湖天地，好像就很难说出第三个项目了

每个项目再轰轰烈烈，热销当天再锣鼓喧天，卖完之后结束之后，变成的就只成为一个个数字

和这个城市的关系越来越少了

02、这是这个阶段，上海各个区的地方政府特别希望转变

一个城市，经济能级到达一定程度，产业发展有名片，商业配套有特色

那么住宅体系内，有没有自己的标志性产品交付

这个命题到底有没有想过

我们说抢人大战都这么多年了，所有该打的牌都打完了

除了让人能工作、能赚钱、产业愿意转移过来，更重要的是，有没有可能让人住的更好

这个以前被忽略的话题，现在都摆在明面上了

而且更重要的是，现在待开发的地块，包括未来要出让的地块，整体的地段价值都实在太好了

未来只会越来越好

包括现在的上海

几乎每个土地的开发，土地价格可控，项目去化风险不大，单盘有一定程度的利润率

从生意角度上来说是绝对好的一件事

这也是为什么到现在上海还不推进四代宅，本质上还是因为土地卖得掉的，为什么要落地一个损失容积率但是不一定提升居住品质的政策

但是从另外一个维度来说

如果生意角度如此，包括未来也不希望土地市场大涨，那么对于城市而言，期待单盘提升更高的产品力就尤为重要

这已经不是一个潜台词了，是可以光明正大可以拿出来的城市诉求

03、而这个需求能够如此强烈

也是确实站在一个地产从业者角度必须得承认一个事实：过去几年上海楼市一直是最好的，但是上海房地产品质却不是最好的

或许也有可能是因为楼市太好从而导致了品质提升没那么明显

我一直在给上海各个地产机构写内参都在表达一个观点：上海楼市需要快速提升产品力

我曾经打过一个比方

对于成都可能单价3万项目的品质，要比上海15万/平的房子做的还要好

这不是一个夸张的类比

一些楼市竞争激烈的城市，去化艰难的背景下，反而催生了项目在产品力上的比拼，从而提升了行业整体的居住品质

成都如此，杭州如此，最近的广州也是如此

而最近如果有外地同行让我推荐上海产品做的好的项目，我可能开口也说不出几个

产品力升级这件事也是势在必行的一件事

倒不是说一个城市一定需要口碑之类的空话，一个更关键的要素是，对于一个产业本身来说，如今单个城市也需要产品品质来夯实产业根基

因为过去房地产的信用基础一直在房价

房价的稳定上涨推动了房地产的发展

但是现在当这个基础不存在的时候，房地产持续发展的根基在哪里

只有产品品质的持续性提升，才有可能让整个模式围绕着土地、项目、客户、二手市场从而形成一个良性循环

现在行业需要的是品质信用

如果没有产品力上的快速迭代，整个产业的稳定也是短暂的

这也是现在为什么突然有些项目被叫停的根本性原因

如果没有往下释放出足够明确的好好做产品的信号，那么上海楼市就有可能错过一次很好的转型窗口期

04、至于怎么提升产品力说到这个我就有点着急，现在不少项目的操盘逻辑其实都错了所有的注意力都放在户型设计以及室内精装升级上

包括最后房子也卖掉了可能问题也被掩盖了，这其实也是一些项目开发被叫停的警示

现在的产品升级核心在三个维度，各位听清楚了

1、单个项目到底和城市产生怎么样的联动

一个项目从来就不是一个孤岛，除了占据城市之上享受的城市资源，项目本身和这个城市产生什么样的关系

又为这个城市反哺什么价值

包括现在的风貌别墅也好，保护建筑也好，到底是什么样的心态来做的产品研发

这些问题都回避不了也骗不了人

以前一些营销话术用来搪塞购房者可能可以，现在政府班子各个都是高手一看一个准

这些问题解决不好，以后的开发就不会给到你顺利推进

其他不说，举一个特别小的例子，如今上海楼市哪个项目的风貌别墅做得好

开发商对于风貌别墅的认知远未达到市场化高标准的认知

这个问题不系统解决简单的用做别墅的方式来处理，那么以后上海核心区域的地块开发也就和这家企业没有关系了

2、能不能成为区域地标

这件事尤为重要

大部分从业者都低估了建筑立面的重要性

其实只有建筑立面是非业主层面感知一个项目的唯一要素，也是提升区域城市形象的唯一标准

与此同时，立面也是第一感知差异化的重要标准

但是现在所有的项目开发的立面都是按照室内体验标准来做的，不论前期说的如何酷炫，最后的事实就是几乎大部分项目远看都认不出来

改变认知最容易的方式就是优化立面的认知系统

但是这件事反而是一家开发商能力最为薄弱的一块

本质上大量的操作系统开始从私域角度出发也就决定了这个结局

3、社区的灯光体系如何规划的

是不是也是不少同行完全懵逼的认知区域

但这点确实也很重要，一个城市的魅力往往在于夜间呈现

关于灯光设计往往都局限在办公楼宇和商业，但是对于住宅的天际线灯光和社区围墙灯光的设计，到底有没有

这个可能很多单价十多万的项目根本就没有涉及

这才是最大的问题

当然，关于整个产品线的梳理我们这里还有很多

关于社区内的点就更细了，我整理了差不多大几百条的建议

完整的一套体系化的对于产品迭代的认知

往往很多的点都不在地产人传统的认知范围里

这些认知错位再再再加上操盘手意识欠缺，在舆论宣传上找一堆账号写不痛不痒的口号做大字报宣发，后续项目开发受挫也就变得理所当然

这些伴随着我们和G端机构的沟通以及走南闯北看过这么多项目，开始沉淀为一些体系的东西

欢迎各个项目方来和我交流沟通

我也希望可以把这样的标准更加的广而告之被操盘手所知晓

当然，前提是你能找得到我

05、很多人和我说，现在房地产开发已经进入微利时代这句话是没错的，但是很多人觉得这句话的主语是开发商但是有没有想过，这个主语更有可能是城市

当一个城市对待房地产行业的利益诉求在降低，那么对于每个项目的开发就会有更多的期待和要求

对于住宅产品理念体系化的改变，如今在住宅层面，从暗语变成了明牌

一些项目被叫停只是切面信号，更好项目的出现才是一个城市最大的期待