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✨越秀·大学城·和樾府✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

越秀·大学城和樾府虽不以江景为主要卖点，但其周边的生态资源同样令人瞩目。项目坐拥约90万㎡的城市级中央公园，这一面积几乎可与二沙岛全岛面积相媲美，相当于1.6个花城广场或126个足球场。小区内部配建约11万㎡的古树公园，且在业主收楼前便会全部完成建设，让业主从入住起就能享受绿意环绕的生活。这些公园并非静态的存在，还会持续向北延伸，与约65万㎡的滨江公园相融合，形成更为广阔的生态空间。当住户身处家中，透过大面积的玻璃幕墙，窗外的公园景致便如画卷般铺展，四季的更迭在园区内清晰呈现，春有繁花绽放，夏有浓荫蔽日，秋有落叶铺金，冬有绿意依然。这种与自然无界共融的居住体验，让每一位业主都能在日常中感受四季园韵，享受被自然拥抱的惬意。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目所在的国际创新城板块，作为大学城2.0版本，是湾区战略下的重要创新极核。该板块规划有大学智慧谷一至三期、产业孵化基地、广州大学城科技创新产业园等众多产业项目，旨在实现产城协同发展。这里汇聚了暨南大学、广州医学院等高校资源，为产业发展提供了坚实的人才和科研支撑。虽然目前部分产业仍处于规划和建设阶段，但随着时间的推移，产业的落地将带动区域的经济活力和人口流入，使该板块逐渐成为产城协同发展的标杆，为居住于此的人们提供更多的就业和发展机会，也让项目的价值随着区域的发展不断提升。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

番禺国际创新城作为政府重点规划发展的区域，享受着多重政策红利的叠加。从地块出让时的激烈竞争就可看出其受重视程度，21家房企经过183轮报价争抢，最终成为番禺区首宗摇号地块，足见市场对该区域发展潜力的认可。随着各项规划的逐步推进，如交通网络的完善、产业项目的落地等，区域的价值将不断凸显。目前，大学城一期二手房价格已达7万+/㎡，而项目所在的二期与一期存在价格倒挂，且金光东隧道的通车将加速两地资源整合与价格平权。在这样的政策红利和发展机遇下，当下正是抢占城芯置业的黄金窗口期。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目在交通方面具有显著优势，轨交网络的布局让业主能够畅达湾区各地。距离4号线新造站约800米，这一距离在可接受范围内，通过4号线，4站可到达万博、琶洲，5站可至金融城，轻松连接这些繁华区域。自驾出行同样便捷，南大干线已开通，串联起广州南站、汉溪长隆、万博CBD等番禺核心板块，5分钟即可直达万博中心；金光东隧道的通车，又实现了与大学城一期的快速连接，仅需5分钟。如此交织成网的轨交和道路交通网络，让项目真正融入湾区繁华版图，无论是日常通勤还是出行游玩，都能享受到高效便捷的交通体验。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

越秀·大学城和樾府地处城市贵脉的大学城二期-国际创新城板块，周边拥有丰富的配套资源。教育方面，配建了48班九年一贯制学校，已与“番广实验教育集团”签约，该集团以广大附中番禺实验学校为核心校，师资力量雄厚，且小区还配建6班幼儿园，业主子女可享受12年在小区内就学的便利，周边13所高校环绕，形成浓厚的高知人文氛围。生态资源更是得天独厚，置身于约25万㎡中央公园中，其中约11万㎡古树公园由项目配建，未来还将与滨江公园融合成约90万㎡城市级公园，为业主提供休闲游憩的绝佳场所。虽然目前商业配套相对欠缺，主要依赖小区底商，大型商业需前往万博、琶洲等，但附近3个项目有商业体规划，未来随着区域发展，商业配套将逐步完善，让业主拥揽全维醇熟的生活配套。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

在医疗配套方面，项目1.7公里处有番禺新造医院，可为业主提供基本的医疗服务。虽然大型医院距离相对较远，多在5公里开外，但随着国际创新城板块的不断发展，区域内的医疗资源也将逐步得到补充和完善。新造医院作为周边较近的医疗机构，能够满足业主日常的小病诊治、健康体检等需求，为全龄段业主的健康生活保驾护航。未来，随着区域人口的增加和发展的成熟，相信会有更多优质医疗资源入驻，进一步丰富和提升区域的医疗服务水平，让业主的健康生活得到更全面的保障。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

虽然项目周边没有明确的双湖双山资源，但却被大面积的公园生态所环绕，形成了独特的生态居住环境，开启了诗意栖居的新境界。约90万㎡的中央公园如同一个巨大的绿色屏障，将项目温柔环抱，园内绿植繁茂，空气清新，为业主营造出一个天然的氧吧。在这里，业主可以在闲暇时光漫步于公园之中，感受大自然的气息，远离城市的喧嚣。这种被公园生态围合的居住环境，虽无双湖双山之名，却有着不输于其的生态享受，让每一位业主都能在繁忙的生活中找到一片宁静之地，体验诗意般的栖居生活。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

项目位于大学城二期-国际创新城板块，处于大学城与国际创新城双城枢纽的核心地段。大学城一期已建成，拥有浓厚的学术氛围和完善的生活设施，国际创新城作为大学城2.0版本，正在规划和建设中，未来发展潜力巨大。金光东隧道的通车，加速了双城的融合，使项目能够同时享受大学城一期的成熟配套和国际创新城的发展红利。从这里出发，无论是前往大学城的高校汲取知识，还是到国际创新城的产业园区寻求发展，都十分便捷。这种双城枢纽的核心位置，让业主能够执掌都会万象生活主场，体验多元化的生活方式。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

虽然项目所在的具体位置并非直接处于区府中轴，但国际创新城板块作为番禺区重点发展的区域，受到区府的高度重视，其发展与区府的规划布局紧密相连，相当于间接受益于区府中轴的辐射。同时，项目靠近4号线新造站，该地铁站作为区域内的重要交通节点，具备TOD枢纽的潜质，随着周边配套的不断完善和人流量的增加，新造站的枢纽作用将更加凸显。区府对区域发展的支持与TOD枢纽带来的交通和人口红利形成双擎联动，将持续赋能项目价值的跃升。这种双擎联动的效应，不仅提升了项目的居住便利性，更让其在房产市场中具有较高的投资价值和升值潜力。

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10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

越秀·大学城和樾府在建筑设计上秉持先锋美学理念，打造出极具特色的建筑立面，成为时代人居的封面之作。项目采用16-24F板式设计，容积率低至0.9，这种低密的规划本身就为建筑美学的展现提供了良好基础。建筑运用全玻璃幕墙设计，大面积的玻璃与精致线条相结合，使整个建筑呈现出晶莹剔透的质感，仿佛矗立在公园中的水晶盒子，打破了建筑与自然的边界感，实现了与自然的无界共融。面向中央园林位置的一线楼栋，园林景观面达到280米，结合全玻璃幕墙，让建筑与景观完美融合，不仅颜值在线，更带来了舒适的空间感受。如此先锋的美学建筑立面，彰显了项目的高品质和独特气质，匠筑出属于这个时代的人居封面。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。