冯仑：关于非洲房地产考察的几点思考

大家好，这几天来到非洲，我一直在做一件事——校正自己的判断。

我喜欢反复琢磨一件事，不断打磨自己的想法。出发之前，我们每个人对非洲多少都会有一些先入为主的判断；到了现场，又会有一些新的体会；再听听同行伙伴的看法，思维又会被进一步激发。在这个过程中，最重要的不是一时的感受，而是在持续观察、倾听和思考中，有意识地形成一个更加清晰、更加成熟的想法。

今天借这个机会，我也想和大家分享一下，经过这几天的反复观察思考，最终聚焦下来的三个核心想法。

一、重新理解房地产：在非洲，看见过去与未来

第一是关于行业的思考，也就是房地产。我们大多数人都来自这个行业。这次非洲之行，让我对房地产这个行业有了很多新的感触。

其中最大的触动，是一种“向下”的观察视角。以往我们看房地产，总是“向上看”，研究人均 GDP 三万、五万美金的国家是怎么做房地产的，想象未来可能的样子。而这一次，我们是“向下看”。我们看到了人均 GDP 一千美金国家的房地产状态，也仿佛看到了中国房地产早期的起步场景，甚至回望了我们自己的过去。所以，对我来说，这次考察很有意思，更像是一次“复习作业”。

我印象特别深的是我们在海南刚拿到第一、第二块地的时候，那时候地价便宜、机会多。我们在一楼买了张“蓝线图”，六楼签合同，转手把地直接卖出去，一下子赚了 300 万。然后当晚我们几个人在海边的大排档喝酒庆祝，喝到烂醉。

今天回头看，那种野蛮生长的状态，既可笑又真实。但正因为有过那段历史，这次非洲考察更让我意识到，同一个行业在不同经济发展阶段的逻辑是完全不同的，不能套用一个标准来理解所有市场。这也让我重新思考了非洲房地产市场的机会。

比如说，这次在非洲，我看到一个值得关注的市场方向：做有限高品质的住宅开发和销售。这里所说的“高品质”，不是参照欧美豪宅标准，而是相对于非洲当地市场更好一点、更有品质感的住宅产品。尤其是在城镇化初期或中期，当居民开始追求基本舒适和品质生活时，这种产品就成了刚需。但是，在这里做房地产，我们一定要有“克制感”。可以做，但不要做多。有市场，但不能泛滥。我们不能大规模扩张，更不能“照搬中国模式”。

此外，房地产能不能做，关键还得看土地制度。这次在非洲，我们观察到很多问题的根源，不在地价、不在市场，而在土地制度。

比如土地产权模糊、市场交易受限，让很多人不敢买房；审批繁杂、周期过长，让开发商资金链吃紧；交易流通性差，也让市场缺乏信心。我们做海外项目，不能只看地价和建筑成本，必须要问几个核心问题：当地的土地是谁的？产权清不清楚？交易流程顺不顺？政府干预重不重？这些才是真正决定“能不能做、好不好做”的前提。

这也引出了一个老话题，真正的房地产开发，是时间的投资。回顾我们在全球的考察学习经历，我越来越认同一件事：做房地产不是没有机会，而是我们缺乏耐心。

像嘉里 30 年前在北京 CBD 拿地，盖了 10 万平方米左右的项目，现在这块地的资产市值非常高。李嘉诚当年在上海和北京拿地，很多压了 10年 都不动，最后依然赚得盆满钵满。核心逻辑很简单：地段好、资产优、时间够长。

如果我们今天在科特迪瓦只做一个项目，比如盖一栋 3 到 4 万平方米的写字楼，位置选在核心的地方，品质做到极致，接下来什么也不干，只是交给时间。也许 10 年、20 年后，它就是当地的“嘉里中心”。

除此之外，我们还看了几个工业园区项目。说实话，整体思路和中国当年做园区的模式差不多：政府支持、园区开发、招商引资。但有些关键问题必须面对：你真的能招到企业吗？你招进来的产业，到底有没有附加值？如果只招到一些“三件套”之类的低附加值企业，那么园区整体的收益模型很难成立。

所以，这次非洲之行，对我来说最大的收获，不是看了多少项目，而是重新聚焦了自己对行业的思考。

过去几十年，中国房地产行业积累了大量财富，但许多成果是建立在“高周转”模式之上。而未来，这种模式越来越难复制，尤其是在海外市场。我们要踏踏实实做资产，慢慢沉淀价值。在一个产权清晰、市场开放、经济有韧性的国家，选一块核心地段，盖一栋优质物业，不急不躁，剩下的交给时间。

二、重新理解创业：从非洲企业家身上看到的坚持与共性

这几天我也在反复思考一件事：创业到底是什么？

创业，本质是一种典型的企业家个人行为。它不是靠培训教出来的，不是在商学院里学出来的，而是靠一场一场硬仗，一步一步走出来的。我们这次见到的很多非洲华人企业家，每一位都是用了十年、二十年时间，从无到有熬出来的。

创业这件事，没人能替你完成。每个企业家都必须立足在自己的土壤上，面对自己的现实，走一条属于自己的路。不管是在中国，还是在非洲，真正能够长期做下去的人，都是在本地环境中慢慢积累出来的，不断试错，不断突破，熬出了自己的生存逻辑。

比如说，这次在非洲，一些企业家身上的“闪光点”特别打动我。他们有一项非常珍贵的能力，就是敢于打破常规，有勇气去开拓、去解决问题。在资源有限、规则未明、环境艰难的情况下，还能闯出一条路，这不是普通人轻易能做到的。这是真正的“草根创业”，靠的不是资源，不是关系，而是一点一滴干出来的。

我经常说一句开玩笑的话：草根创业都得感谢爹不行。什么意思呢？爹行，资源太多、路径太稳，你肯定不会来非洲。相反，真正能远走非洲、白手起家的，往往是因为“爹不行”，靠不了关系，才只能靠自己去闯。这种“草根创业”的底色，值得我们尊重。

我们也观察到，这些在非洲真正做出成果的创业者，身上都是有一些高度共性的，尤其有两个特点特别明显。

第一，他们很多人有“中央军”背景。比如，他们早期是在央企体系里做派驻的工程师、管理者，参与了当地的基建、施工或工程项目。这一阶段是他们能力积累的“预备役”：一方面积累了本地资源和社会关系，另一方面也通过项目锻炼了管理能力和专业执行力。后来脱离体系，转身做民营企业家，正是这些早年经验积累为他们打下了基础。

第二，他们普遍有扎实的专业背景。比如我们这次看到的两家在建筑立面、空间品质上做得非常好的公司，创始人都是重庆大学、重庆建工等背景出身的专业人士。他们懂建筑、懂设计、懂施工，产品自然更有竞争力。这说明一个道理：即便是在最原始的市场，“专业能力”依然是拉开差距的关键。

所以我们看创业，一方面要看到“草根精神”的珍贵，另一方面也要看到专业与系统思维的力量。创业不是冒险，而是对现实深度理解之后做出的最理性选择。

三、重新看待非洲：不浪漫，也不悲观

最后，我想谈谈我对非洲的整体看法。这是我第二次来坦桑尼亚。之前，我是来看狮子的，关注的是自然和野生动物。这一次，我是来观察“人”的。视角从自然走向制度、社会与发展，这也勾起了我一些早年的记忆。

第一，制度的选择与摇摆，深刻影响非洲经济发展。

我刚参加工作时，在中央党校研究“世界各国社会主义形态”，包括坦桑尼亚首任总统朱利叶斯·尼雷尔提出的社会主义、利比亚前领导人穆阿迈尔·卡扎菲提出的绿色社会主义、伊拉克前总统萨达姆·侯赛因提出的阿拉伯社会主义等等。那个年代的我，是从“意识形态”看非洲的。

非洲有 54 个国家，大部分是在二战后独立的。独立之后，很多国家选择了社会主义路径，然后经历了国有经济、计划经济等阶段。但这些尝试大多并未持续，最后又转向市场化改革。比如利比亚当年推行的“绿色社会主义”，每个人手里都有一本《绿皮书》，讲述如何建立伊斯兰社会主义，但最终也未能持久，如今利比亚回归市场经济的大潮。回头看，这种制度的反复试验和摇摆，对非洲的经济发展产生了深刻影响。

第二，非洲经济发展速度偏慢。

虽然这几年非洲城市建设略有改善，也出现了一些看似积极的宏观数据，但如果横向对比中国、东南亚、印度近 20 年的发展路径，非洲经济发展仍然明显滞后。

非洲目前所处的经济发展阶段，还集中在工业化前中期、城市化初期、产业链底部。人均 GDP 在 1000–3000 美元区间的国家，主流产业仍以基础建材、基建施工、房地产开发、矿业和低附加值制造业为主。AI、芯片、智能制造这些热门话题，对大多数非洲国家而言，依然是很遥远的事情。

我们在非洲见到的很多项目，比如编织袋厂、塑料加工厂、简易包装生产线，其实都是中国 30 年前的产能版本。但正因为非洲在补工业的“第一课”，才给中国传统产业带来了“第二增长曲线”。

比如，我们见到一个来自南通的老板，他把在国内因“内卷”而淘汰的工厂设备运到了非洲，在本地只做最后一道工序，其他材料和管理体系基本还靠中国。这种方式，像极了30 年前台商、港商在中国大陆做过的事，现在在非洲“重演一遍”。

所以，我们看到的不是产业“创新”，而是经济发展阶段错位带来的红利。这也提醒我们，非洲并不是“新经济试验场”，而是旧经济的再生地。这也意味着，我们今天能参与的仍然是最早那一批“低起点”的机会。

结语

总之，这次来非洲，对我最大的启发是：要去浪漫化地看非洲，既要看到其制度和经济发展速度的局限，也要看清当前阶段所决定的产业机会。

非洲不会成为全球经济增长最快的大洲，至少在未来十年内不会，但它可能是中国传统产业找到“第二增长曲线”的地方。

最后，希望这些判断思考，能帮助大家在非洲找到可以落地、可以操作、可以盈利的方向。

本文来自微信公众号：风马牛地产研究院，作者：冯仑