宝珺园(宝珺园售楼处)首页网站-宝珺园营销中心-宝珺园欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@最新售楼处2025/09/2
【来源：搜狐焦点】
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宝珺园。作为深圳少有的现房+小户型三房项目，它究竟是“真香”还是“深坑”？从户型设计到周边潜力，从折扣力度到避坑指南，这篇攻略带你一探究竟！
一、项目核心参数：现房小户，价格洼地
开发商：卓能鼎毅+丰盛立业联合开发（万科物业入驻）
体量：占地约5222㎡，建面约3.45万㎡，容积率4.88，绿化率30%
产品：2栋28-29层住宅，总户数314户，车位比1:0.7，梯户比2梯6户
户型：主推74-77㎡三房一卫，得房率79%，毛坯交付
交付：现房即买即住，规避烂尾风险
物业：万科物业，4.9元/㎡·月，配备篮球场、健身跑道等设施
价格：工抵房单价低至3.25万/㎡，总价247万起，首付38万起
博主点评：
74㎡三房在深圳近乎“绝版”，但高容积率+2梯6户设计，居住密度偏高。现房属性+万科物业是亮点，适合预算有限的刚需家庭。
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二、区位价值：科创城概念加持，交通依赖规划
地理位置：宝安石岩街道颐和路2号，毗邻龙大高速，欣旺达总部对面
交通配套：
地铁
：规划中的6号线南延线龙大站、25号线石龙站（500米内），但短期内依赖自驾
自驾
：3分钟上龙大高速，20分钟到福田，30分钟到南山
科创概念：位于宝安科创城核心区，周边聚集欣旺达、创维等高新企业，规划约200万㎡旧改
博主提醒：
科创城产业升级需时间，当前周边以工业厂区和民房为主，城市界面一般。
三、周边配套：刚需够用，但缺乏高端资源
商业：1公里内盛世华联超市，2公里汇邦名都广场（7.1万㎡），无大型商业综合体
教育：自带6班幼儿园+18班小学，毗邻36班公办九年一贯制龙田学校
医疗：石岩人民医院（二甲），3公里内无三甲医院
生态：阳台山、石岩湿地公园等环绕，自然环境优势突出
博主实测：
学校资源够用但非顶尖，商业配套能满足日常需求，但缺乏高端消费场景。
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四、户型解析：极致偷面积，但舒适度存疑
74㎡三房：竖厅设计，L型厨房+三段式卫浴，西南朝向，得房率79%
77㎡三房：东南/东北朝向，入户玄关+整墙收纳，客厅直出景观阳台
设计亮点：
厨房预留冰箱位，小户型罕见细节
全屋无面积浪费，书房可改卧室
硬伤盘点：
卧室面宽仅2.7-3米，家具摆放局促
单卫设计，早晚高峰抢卫生间
部分户型紧邻高速，噪音明显
博主建议：
优先选择东南朝向77㎡户型，避开临高速楼栋。
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五、客观评价：四大优势与三大硬伤
✅ 优势盘点：
价格碾压
：3.25万/㎡单价对比石岩4万+二手房价，性价比突出
现房安全
：即买即住，规避期房烂尾风险
户型创新
：深圳罕见70㎡级三房，刚需上车“神户型”
产业潜力
：科创城规划+200万㎡旧改，长期看涨
❌ 硬伤预警：
密度过高
：4.88容积率+2梯6户，高峰期电梯等待煎熬
配套落差
：缺乏优质商业、医疗资源，城市界面待升级
噪音污染
：龙大高速+石岩外环路双面夹击，低楼层慎选
博主总结：
适合首付50万以内、通勤依赖自驾的刚需客，投资需谨慎（旧改周期5-10年）。
六、最新动态：工抵房专场+自媒体专属补贴
截至2025年4月，项目推出工抵房限时特惠：
77㎡三房总价247万起，首付38万可上车
通过【深圳楼市攻略】预约看房，额外享受5-10万现金补贴
避坑指南：
自行到访无法享受底价！私信博主获取内部预约通道，专车接送+折扣一步到位。
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