一场规模宏大的房企“甩包袱”

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝

在2025年的中期业绩会上，绿城中国将下半年的工作重点总结为四个关键词和八项举措，在四个关键词中居首的是“攻克存货”，而八项举措的第一条为“加快存量去化”，这意味着“去库存”依然是其下半年的首要任务。

在房地产高周转年代，各家房企主动或被动地积累了大量库存。随着房地产逐步回归居住属性，存货减值对财务报表的影响越来越大。如何最大限度地减少库存，成为房企的重点任务之一。

不仅是绿城中国，清理库存是多家房企的重要工作。中国建筑发起去库存三年专项行动；建发国际成立了由CEO牵头的去库存专项小组；华润置地等企业针对存量项目制定了“老盘新做”策略。

一位大型房企的管理层人士告诉经济观察报，与以往不同，今年房企的去库存行动主要针对2021年及以前的库存，有些是滞销产品，有些是开发商捂盘的优质房源，但这些产品无一例外都成为企业的包袱，去库存就是甩包袱。

去库存

去库存已成为房企2025年经营的核心议题，各家房企在中期业绩会上普遍强调了这一任务的重要性。

2025年上半年，绿城中国针对2021年及以前的库存完成190亿元去化任务。截至6月底，绿城中国总货值约2700亿元，其中2021年及以前的库存约1400亿元，占比一半左右，计划用3—5年完成去化。

绿城中国副总裁李骏在2025年中期业绩会上称，下半年，绿城中国将优化资源配置效率，强化“老盘新做”赋能，进一步夯实经营安全面。

华润置地、保利发展等央企在去库存层面较其他房企有更大优势。除了对存量项目实施“老盘新做”外，它们还积极与地方政府协调置换或收储未开发的存量土地，同时利用地方政府专项债收储存量房政策去库存。

华润置地副总裁陈伟在业绩会上称，上半年，新开盘项目表现稳健，全面超预期，但存量去化面临压力。下半年，华润置地将通过系统化策略部署，巩固行业前三销售目标，供货集中在基本面稳健的一二线城市。

在2025年中期业绩会上，建发国际行政总裁田美坦称，建发国际非常重视库存管理。首先，对库存进行分类管理。对具有较大升值空间的优质库存及时变现；对常规库存注重量价平衡，以流动性优先为原则；对重点或难点库存，采取提升产品质量、未开发土地调规等措施积极去化。

其次，营销层面采取一盘一策，加大对库存项目的考核力度。

第三，组织层面成立专门去库存管理小组，由董事会主席林伟国和行政总裁田美坦担任组长，直接负责去库存工作，制定去库存目标并每周跟进。

去库存是中国建筑盘活存量资产的重要组成部分。管理层称，2025年上半年，中国建筑全力推进存量资产盘活工作，实行资产分类与分级管理，制定并实施针对性盘活策略，成功盘活存量资产914亿元。

中国建筑副总裁黄杰介绍，盘活存量资产是中国建筑的一项战略性举措，是提升资产使用效率、拓展发展空间的重要手段。2025年，中国建筑启动了为期三年的存量资产盘活专项行动。

2025年上半年，龙湖集团现房压降超过80亿元，盘活11个项目，累计盘活商住土储128亿元，为现金流提供支持，下半年还将借助政策利好，探索多元化高效方法盘活资产，对老项目实施“老盘新做”，借鉴“好房子”概念和四代宅做法，提升产品价值。

越秀地产强调稳价去库存，加强市场研判，把握政策机会，及时调整营销策略，强化一盘一策，实现有质量的去化。管理层在业绩会上透露，上半年通过专项债回购三个项目，其中两个项目获取120亿元地票，一个项目实现商改住退地。这些行动支持现金流，并用于选择更优质的项目。

去化策略

为了更好地去库存，绿城中国制定了相应的考核指标和去化举措。

首先，针对2021年及以前项目的重难点问题，设置了关键任务赋分考核，持续跟踪推动达成。其次，对重点项目“老盘新做”。针对24个重点存量项目，绿城中国协同营销、运营、财务等部门联合评审，集团总部、区域分层分级设置存量去化专职岗位和专职人员，推动“老盘新做”各项工作的开展和落地。

对2021年及以前共计400多亿元的库存，建发国际主要从三个方面入手解决：第一，成立去化工作专班，并对去化工作提级管理，加强对库存的重视。第二，制定奖励和考核机制。第三，根据市场波动合理定价，确保库存有合理的流转速度。

中国建筑盘活资产三年专项行动主要包括三方面相关工作：第一，对价值3.2万亿元的存量资产进行全面细致盘点，摸清底数，建立分级分类管理标准。第二，实行“一资产一策”，通过合作开发、股权处置、投资带动等方式综合施策，建立内部资产协调机制。上半年，中国建筑通过抵债盘活超过50亿元资产，内部盘活办公资产超过1万平方米，通过资产证券化盘活3.2亿元资产。第三，加强政策支持，比如资产盘活专项利润补贴、盘活再投资资金支持、投资项目责任容错机制等。同时，将盘活资产工作纳入经营业绩考核。

上述大型房企的管理层人士称，房企的库存主要包括未开发的土地、建成闲置的商办物业，以及住宅项目的尾盘。

在他看来，“老盘新做”包括多个方面：第一，产品升级，包括适当调整户型格局、提升装修品质；第二，配套升级，包括提升园林、活动空间，引入名校等；第三，提升物业服务和社群活动水平等。

此外，房企的具体去库存措施还包括：买房赠送车位、地下室和若干年物业费；首付分期及按揭补贴；不定期推出低折扣的特价房、工抵房；打包出售给地方政府或城投公司等。

甩包袱

上述大型房企的管理层人士介绍，2021年及以前的项目拿地成本普遍较高，部分项目目前的售价低于拿地楼面价。

一位国有房企人士称，其所在房企2015年至2019年获取了大量高价土地，由于售价不及预期，后期每年均有大额计提。2020年至2024年累计计提存货跌价准备金额接近200亿元。

一家环北京地区的房企负责人称，2016年至2017年，环北京区域房价大幅上涨，其公司开发的项目开盘遭到疯抢。为了实现利益最大化，该房企囤积了不少优质房源。由于限购等政策影响，环北京房地产市场大幅萎缩，房价与高峰期相比下跌了三分之二。为了止损，从今年开始，该房企将囤积的所有房源拿出来销售，价格仅为囤积时的三分之一左右。

从房企整体库存结构看，优质库存为少数，更多是一二线城市非核心区或低线城市去化率较低的项目。这些项目体量较大，去化较慢。

房企还有相当一部分的库存是住宅项目的尾盘，包括楼层和户型较差的住宅、地下车位和配套商铺。这类库存分散在各个项目中，处置难度较大，尤其是三四线城市的车位，向来是房企去库存时最头疼的部分。

截至2025年6月底，绿城中国2700亿元存货中，约一半为2021年及以前的存货，上半年绿城中国计提存货跌价准备19.3亿元。2024年，保利、万科、绿城、建发、招商蛇口、越秀地产等6家房企计提存货跌价准备总金额超过280亿元，今年上半年，保利发展和万科的计提存货跌价准备分别达到71.2亿元和51.1亿元。

由于存货跌价直接影响房企结转利润，2021年及以前的存货成为影响房企利润的不确定因素之一。在2025年中期业绩会上，建发国际管理层称，对2021年及以前库存，建发国际总并表存货减值计提金额超过100亿元，如果加上非并表项目，这一金额接近140亿元。

在上述大型房企的管理层人士看来，库存包袱不容易甩掉。一方面，这些库存均为现房，若没有高溢价项目冲抵利润，大幅降价销售势必导致当年企业净利润大幅下降甚至亏损；另一方面，多数库存本身存在较多弊端，很难在短期内完成去化。

此外，由于房地产市场存在较大不确定性，老包袱甩掉了，可能还会产生新的包袱。如某十强房企，2021年时计提存货跌价准备28亿元，在当年业绩会上宣布“已处理完毕高价地”，但在2022年和2023年分别计提了59亿元和54亿元。