新一轮稳楼市政策“组合拳”蓄势待发

8月18日，国务院第九次全体会议再次为房地产市场定调，提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。这一表述既体现了决策层对当前楼市形势的清醒判断，也预示着新一轮政策“组合拳”蓄势待发。

梳理今年以来的政策脉络，“止跌回稳”始终是房地产工作的核心目标。6月13日，国务院常务会议提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，彼时政策重心在于“托底”，即通过优化限购、降低利率、加大信贷支持等手段，遏制市场快速下滑。7月30日，中共中央政治局会议提出“高质量开展城市更新”。在前两次会议基础上，此次国务院全体会议首次提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。从“推动”到“巩固”，政策表述的细微变化，折射出决策层对市场形势的精准把握。当前楼市已初步呈现止跌迹象，但基础尚不牢固，急需通过更具针对性的措施，推动市场从“止跌”走向“回稳”。这一表述升级，既是对前期政策效果的肯定，也为下一阶段政策制定指明了方向：从“大水漫灌”转向“精准滴灌”，从“短期刺激”转向“长效机制”。

此次国务院全体会议提出“结合城市更新推进城中村和危旧房改造”“多管齐下释放改善性需求”，体现了政策思路的显著转变：从单纯需求端刺激转向供需两端协同发力，从单一市场调控转向城市治理与民生改善的深度融合。

城中村改造并非新命题，但此次被赋予“稳楼市”的新使命，其背后逻辑值得深思。一方面，城中村改造涉及土地、资金、人口等关键要素的重新配置，能够直接拉动房地产投资，消化存量库存。该政策有利于高库存区域推行“房票安置”，形成“改造—房票—改善性需求释放—库存消化”的闭环。另一方面，改造后的城中村将升级为现代化社区，提升城市宜居度，从而激发居民“以小换大”“以旧换新”的改善性需求。

“多管齐下释放改善性需求”的提法，强调政策的精细化与差异化。改善性需求涵盖置换型、品质提升型、养老型等多元场景，需通过优化限购政策、加大公积金支持、创新金融产品等“组合拳”，精准匹配不同群体需求。近期，北京已率先调整优化限购政策，上海、深圳等核心城市有望陆续跟进。

房地产市场的稳定，从来不是孤立的，而是关乎宏观经济、地方财政、居民财富的综合命题。此次国务院全体会议将房地产置于“做强国内大循环”的宏观框架下，释放出清晰的信号：稳楼市不仅是稳行业，更是稳预期、稳消费、稳投资的关键一环。

从消费端看，房地产作为居民家庭的核心资产，其价格波动直接影响消费信心。房地产市场回稳有助于修复居民资产负债表，释放消费潜力，进而带动家电、装修、教育等关联产业复苏。从投资端看，房地产投资占固定资产投资的比重超过20%，其企稳回升可有效对冲制造业投资放缓的压力，为经济增长提供托底力量。值得注意的是，政策制定者已意识到单纯依赖传统刺激手段的局限性，转而寻求“房地产+城市更新”“房地产+民生改善”的融合路径。城中村改造不仅是房地产项目，更是民生工程；改善性需求不仅是市场行为，更是消费升级的体现。这种“跳出地产看地产”的思维转变，为政策提供了更广阔的实施空间。

当前楼市面临的困境，表面上是需求不足，实质上是结构性矛盾：一二线城市供给受限与三四线城市库存高企并存，刚性需求偏弱与改善性需求释放不畅并存，短期政策刺激与长效机制缺失并存。破解这些难题，需以改革思维重塑政策逻辑。一是土地制度改革。城中村改造的核心障碍在于土地权属复杂、拆迁成本高，需通过“做地”模式、土地混合利用等创新，降低改造成本，提高社会参与度。二是金融工具创新。在专项债、REITs等工具基础上，探索“改造基金”“城市更新债券”等多元融资模式，吸引社会资本参与。三是需求政策优化。在保障刚性需求基础上，重点支持多孩家庭、人才群体、养老家庭的改善性需求，通过定向补贴、税费减免等手段，实现“精准滴灌”。

从“止跌”到“回稳”，背后是决策层对房地产认知的深刻转变：房地产不再是短期调控工具，而是长期经济治理的重要组成部分；不再是单一行业问题，而是关乎城市治理、民生改善、消费升级的系统工程。当城中村改造与改善性需求形成共振，当政策力度与改革深度实现叠加，中国楼市或走出一条“短期回稳、长期向好”的新路径。（作者单位：大连财经学院）